Bailleurs : le dispositif Jeanbrun ne décolle pas, les règles changent encore

Huit mois après son entrée en vigueur, l’avantage fiscal destiné à relancer l’investissement locatif attire peu de candidats, selon les agences et les promoteurs. Le Parlement s’apprête à l’assouplir, tout comme les règles sur les passoires thermiques, et s’oriente vers une prolongation de l’encadrement des loyers malgré les critiques de la Cour des comptes.
 

Dans le réseau d’agences immobilières L’Adresse, 71 % des agences n’ont reçu aucune demande d’investisseur sur le dispositif Jeanbrun depuis son lancement, et 27 % en ont reçu « très peu ». Aucune n’a conclu de vente, 5 % ont des projets en cours. Interrogées par le réseau du 1er au 10 octobre, elles donnent au dispositif une note moyenne de 3,46 sur 10. Plus largement, 55 % d’entre elles voient l’intérêt des investisseurs reculer cette année, et 12 % seulement observent un regain. Les freins cités sont les taux d’intérêt (60 %), les prix (57 %), la fiscalité et la taxe foncière (51 %) et la rénovation énergétique (46 %).
 

Le constat rejoint celui des promoteurs. « Nous espérions 5 000 ventes mensuelles grâce au dispositif, nous sommes à seulement 100 à 200 ventes pour le moment », déclarait le 9 septembre Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Les ventes de logements neufs aux investisseurs ont pourtant progressé de 13,4 % au deuxième trimestre, à 3 427 réservations, dans un marché en recul de 23,6 %, mais le nouveau dispositif n’en explique qu’une petite part. Créé par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé s’applique aux achats réalisés du 21 février 2026 à fin 2028. Il permet d’amortir chaque année une partie de la valeur d’un appartement loué nu pendant neuf ans, à loyer plafonné : de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf selon le niveau de loyer, de 3 % à 4 % dans l’ancien, à condition d’y engager des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat.
 

Un texte en navette pour assouplir les règles
 

Ce seuil devrait baisser. Le projet de loi de relance et de décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet, a été adopté le 22 septembre par la commission des affaires économiques de l’Assemblée. Son texte ramène l’exigence de travaux à 20 % du prix, avec un gain d’au moins deux classes au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour un logement classé F ou G. Il permet aussi de continuer à louer une passoire, interdite à la location depuis 2025 pour la classe G et à partir de 2028 pour la classe F, si un contrat de travaux est signé avant le 1er janvier 2030. Le logement serait alors réputé décent pendant cinq ans pour des travaux votés en copropriété, ou pendant trois ans après le versement d’un acompte d’au moins 30 % du montant des travaux. Le débat en séance est attendu à la mi-novembre.
 

« Il est aujourd’hui essentiel de clarifier et d’inscrire durablement dans la loi les assouplissements envisagés concernant les passoires thermiques », plaide Brice Cardi, président de L’Adresse, pour qui « les annonces successives et les incertitudes réglementaires entretiennent l’attentisme des propriétaires et des investisseurs ». Le calcul du DPE bouge lui aussi : le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et descendra à 1,7 en 2027, ce qui améliore la note des logements chauffés à l’électricité. D’après une simulation du service statistique du ministère de la Transition écologique, le premier changement fait sortir environ 700 000 résidences principales de la catégorie des passoires.
 

Vers une prolongation de l’encadrement, jugé fragile
 

Les bailleurs des grandes villes guettent une autre échéance. L’encadrement des loyers, appliqué dans neuf territoires et environ 70 communes, prend fin le 24 novembre faute de loi. La commission des affaires économiques du Sénat a voté le 14 octobre une prolongation « limitée à deux ans », sans nouvelles communes. « Les conditions pour pérenniser cette expérimentation ne sont pas réunies », estime sa rapporteure centriste, Amel Gacquerre. Le texte sera discuté en séance le 21 octobre.
 

Le même jour, la Cour des comptes a présenté aux députés un rapport sévère. Le dispositif concerne 1,2 million des 7,7 millions de locataires du parc privé, mais les critères des loyers de référence n’expliquent en moyenne que 48 % des écarts de loyer au mètre carré. Cinq arrêtés préfectoraux ont été annulés par la justice, dont celui de Lyon et Villeurbanne en octobre 2025. La Cour relève les « fondements méthodologiques fragiles » du dispositif et ses « effets incertains et difficiles à mesurer ». 

Elle propose soit une prolongation assortie d’une réforme, soit une sortie au profit d’un encadrement renforcé de l’évolution des loyers, fondé sur l’indice de référence des loyers (IRL) en cours de bail et sur la limitation des hausses lors des relocations. « L’IRL est un bon dispositif qui nous protège déjà du dérapage des valeurs locatives », réagit Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).